Promesa de compraventa: qué debe incluir y cómo protegerte

La promesa de compraventa es el contrato que amarra el negocio mientras se consiguen los documentos, el crédito o el cierre de una sucesión. Es donde se pierde o se protege el dinero: una promesa mal redactada deja al vendedor esperando meses sin poder vender a nadie más.

Qué debe incluir sí o sí

• Identificación de las partes con documento, y de todos los propietarios que deben firmar.
• Identificación del inmueble: matrícula inmobiliaria, cédula catastral, dirección y linderos.
• Precio y forma de pago: cuánto se entrega al firmar, cuánto en notaría, y de dónde sale el resto (crédito, subsidio, recursos propios).
• Fecha, hora y notaría exactas para firmar la escritura. Sin esto la promesa puede considerarse ineficaz.
• Entrega del inmueble: cuándo se entrega y en qué estado.
• Arras: di expresamente si son de retractación o confirmatorias.
• Reparto de gastos notariales, de registro y de beneficencia.
• Quién responde por deudas de predial, valorización y administración hasta la entrega.

Arras: la cláusula que más pleitos genera

Las arras de retractación le dan a cada parte el derecho de echarse para atrás pagando un precio: el que se retracta pierde lo entregado, o lo devuelve doblado. Las arras confirmatorias no permiten arrepentirse: son un adelanto del precio y la parte cumplida puede exigir el cumplimiento del contrato.

Si el texto no dice de qué tipo son, la interpretación puede no favorecerte. Déjalo escrito con esas palabras.

Errores que le cuestan caro al vendedor

• Firmar sin verificar el certificado de tradición y libertad ni quién debe firmar realmente.
• No poner fecha límite: el inmueble queda bloqueado mientras el comprador consigue un crédito que quizá nunca le aprueben.
• Aceptar una promesa sujeta a crédito sin exigir carta de preaprobación.
• Olvidar el paz y salvo de predial y de administración, que la notaría pedirá igual.
• Entregar el inmueble antes de recibir el grueso del pago.

Si vendes directo, la promesa se simplifica

Cuando el comprador paga con recursos propios desaparece la causa más común de promesas eternas: la espera del crédito hipotecario. En Raíz Directa compramos la finca directo y firmamos con plazos cortos y fechas concretas de notaría, y asumimos el trabajo de saneamiento cuando el predio lo necesita.

Nota: esta guía es informativa y no sustituye asesoría legal. Para un negocio concreto, revisa el texto con un abogado.

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